招商局集团有（yǒu）限公司（sī）（以（yǐ）下简称招（zhāo）商局（jú）集（jí）团）积极贯彻落实党中央、国（guó）务院关于防风险（xiǎn）、去杠（gàng）杆、稳投资、补短（duǎn）板（bǎn）决策部署，在集团（tuán）层面建立公募（mù）REITs战略发展体系，通过公（gōng）募REITs推动盘活存量资产、扩大有效投资，有力推动集团高质量发展和（hé）现代化基础设（shè）施体（tǐ）系建设。 

打造公募REITs上市平台的主要做法 

招（zhāo）商（shāng）局集团明确以公募（mù）REITs推（tuī）动产（chǎn）业发展（zhǎn）、优化资本运作（zuò）、实（shí）现资源整合（hé）的战略目标，通过集团（tuán）牵头、各板块协同配合，构建（jiàn）轻重结合的（de）产业模式，取得较好成效。

践（jiàn）行产（chǎn）融结合，推进内部协同创造（zào）新价值。招（zhāo）商局（jú）集（jí）团作为国（guó）有资本投资公（gōng）司，所属业（yè）务丰（fēng）富多元（yuán）。其中，实业（yè）板块拥有港（gǎng）口、仓储物流、高速公路、产业园（yuán）区、保障性租赁住房等大（dà）量（liàng）基（jī）础设施资产；金（jīn）融板（bǎn）块的证券（quàn）公司、基金公司、银行、保险公司、私募投资（zī）机构等，可担任公募REITs的财（cái）务顾问、管理（lǐ）人（rén）、托管（guǎn）银行、投资机构、做市商以及Pre-REITs投资机构、资产（chǎn）培育期资金支（zhī）持机构等关键角色。实践（jiàn）中，集团加强两大板块内部（bù）协同，推动（dòng）实（shí）业（yè）板块实现增（zēng）长方（fāng）式“由量向质”、业务结（jié）构“由重入轻”的转变，形成（chéng）金融板块全链条参与的公募REITs生态（tài），取（qǔ）得了较好（hǎo）的以融促产（chǎn）效果。 

积极抢抓（zhuā）机遇，搭建多种公募REITs上市平台。招商局集（jí）团紧跟市场趋势（shì）及政策（cè）导向，2019年在香（xiāng）港发行央（yāng）企首只（zhī）境外REIT招商局商业房托（1503.HK）。2020年4月我（wǒ）国公（gōng）募REITs政策出台后，迅（xùn）速开展公募（mù）REITs政策研（yán）究及方案讨论，加强与监管机（jī）构（gòu）沟通协调。2021年6月（yuè），博时招（zhāo）商蛇（shé）口（kǒu）产业园（yuán）封闭式基础设施证券投资（zī）基金（以下简称蛇口产园REIT）作（zuò）为全国首批（pī）基础设（shè）施公募REITs中（zhōng）唯一的央企（qǐ）项目在深交（jiāo）所发行上市。2022年9月，蛇口产园（yuán）REIT又申（shēn）请（qǐng）扩募，并于2023年3月（yuè）获批，6月正式上市。目前，招商局（jú）集团已完成境内（nèi）外（wài）商业不动产和产（chǎn）业园资产双REITs平台搭建，正在推进高（gāo）速公路、仓储物流和保（bǎo）障（zhàng）性租赁住房资产（chǎn）的公募REITs申报（bào）。未来（lái）还将进一步研究港（gǎng）口等符合公（gōng）募REITs要求（qiú）的资（zī）产上（shàng）市，以（yǐ）实现多种资产类别的公（gōng）募REITs上市平台共同发展，构建轻重结（jié）合的产（chǎn）业（yè）体系，切实体现作（zuò）为（wéi）国（guó）有资本投资公司的（de）定位，为（wéi）未来发展（zhǎn）奠定良好基础。 

多环（huán）节参（cān）与发行（háng）及运营，实现多重经济收（shōu）益。在蛇口产园（yuán）REIT发行阶段，集团所属招商蛇口通过（guò）出（chū）售旗下产业园资产（chǎn）相关权益，获得税（shuì）后（hòu）收益14.58亿元，实现优质资产重（chóng）新定（dìng）价盘（pán）活。蛇口产园REIT上市后，招商蛇（shé）口所属（shǔ）招商（shāng）创业和招商物业分别作为蛇口产（chǎn）园（yuán）REIT的运营管理机构和物业管理机构，可获取稳定的（de）运营管（guǎn）理及（jí）物业管理收入。同时，招商（shāng）蛇口（kǒu）作为原始权益人（rén），持有32%的蛇口（kǒu）产园REIT份额，能（néng）够持续享受（shòu）份额增（zēng）值和收益分红，截（jié）至2023年4月（yuè）底（dǐ），蛇（shé）口产（chǎn）园REIT二级市场增值达（dá）12.90%，合计分（fèn）派超1.38亿元，招商（shāng）蛇（shé）口（kǒu）获得（dé）超4400万元分红。 

实（shí）践与理（lǐ）论并重（chóng），不断提高（gāo）REITs专（zhuān）业（yè）赋能。集（jí）团积极参与（yǔ）政策制定，借鉴（jiàn）招商（shāng）局商（shāng）业房托在（zài）香港REITs市（shì）场的实践经验，发挥招（zhāo）商证券研究所（suǒ）对全球REITs市场的研究优势，及时向有关监（jiān）管机构提供参考资料、反（fǎn）馈意见建议，为推动公（gōng）募REITs指引及扩募规（guī）则（zé）等政策（cè）出台（tái）贡献力量。加强总结反思，会（huì）同（tóng）清华五（wǔ）道口不动产中心，组织所属招（zhāo）商蛇口、博时基（jī）金、招商证（zhèng）券及蛇口产园REIT有关中介机构团队等，共（gòng）同（tóng）编撰《构建不动产金融（róng）大循环：中（zhōng）国公募REITs的实（shí）践与方向》，全面总结我国公募REITs的（de）发（fā）展（zhǎn）历程，详细介绍实操环节经验做法（fǎ），并就进（jìn）一步完善公（gōng）募（mù）REITs体系、促进市场（chǎng）繁荣、构建（jiàn）新发展格局等提出政策建（jiàn）议。 

推进公募（mù）REITs上市（shì）的主要（yào）体会 

通过（guò）战略部署落地（dì）及实（shí）操经验积累（lèi），在如何发挥公募REITs功能作用、助力企业（yè）转型发展上，招商局集（jí）团有以（yǐ）下（xià）三方面体会。

抢（qiǎng）抓有（yǒu）利时机，加快（kuài）研究推动（dòng）。我国公募REITs市（shì）场已初步形成一定规模效应和示范效应，发（fā）展势头（tóu）较好，中央企（qǐ）业应结合实际（jì），把握（wò）好公募REITs迈向常态化发行的市场机遇。一是深化对公募（mù）REITs功能作（zuò）用的理（lǐ）解认识，进一步明确公募REITs在构建基础（chǔ）设施领（lǐng）域（yù）业务新模式、促进（jìn）投融资循环和（hé）业务闭环上的重要意（yì）义（yì）。二（èr）是站在落（luò）实国家战略（luè）、助力集团转（zhuǎn）型发展的高度（dù），研究制定公募REITs上市规划，将（jiāng）公（gōng）募REITs植入企业发展（zhǎn）模式，作为转型升级（jí）的重要抓手（shǒu）。三是选（xuǎn）取合规、优（yōu）质资产（chǎn）搭（dā）建公募REITs上（shàng）市平（píng）台，盘活存（cún）量资产，扩大有效投（tóu）资，推动集团在构建现代化基础设施体（tǐ）系中发（fā）挥更大作用。 

优化组织体系，强化能（néng）力建设。中央企业普遍存在规模（mó）体量大（dà）、业（yè）务条线多、资（zī）产较为分散的特点，应加强内部组织架（jià）构（gòu）优化和（hé）运营能力建设，推动公募REITs在实现投融资高（gāo）效循环上更（gèng）好发挥（huī）作用（yòng）。一是根据不同种（zhǒng）类的资产特性，搭建以（yǐ）总部为核心、各业务条线具备自主性、各（gè）区域（yù）资产（chǎn）具备灵活性（xìng）的组织体系，实现（xiàn）发展战略（luè）统（tǒng）一化、业务条线专业化（huà）、资产管理品牌化、区域管理特色化。二是针对不同资产类型，培育独立、专业（yè）的轻资（zī）产运营团队，推动轻资产运营独立化（huà）、专业化、品牌化，在资产的（de）培育、孵化、成（chéng）熟、退（tuì）出等环节实现提质（zhì）增效，为集团创造更多价值，同时还可（kě）探索轻资产运（yùn）营公司独（dú）立（lì）上市的可（kě）能性（xìng）。 

做好前期准备，提（tí）高（gāo）工作效率。公募REITs作为资产上市（shì）且（qiě）后（hòu）续持（chí）续运营的平台（tái），涉（shè）及资产合法合规性完善（shàn）、资产重组、“股+债”架构搭建、上市后资产运营等相（xiàng）关工作。实践（jiàn）中企业如过于依赖集团统一管理（lǐ）模式、未能实现所持资产的相（xiàng）对独立，则上述工作可能耗费（fèi）较长时（shí）间（jiān），并增加沟通成（chéng）本（běn）。为提高公募REITs发行（háng）效率，企业可（kě）做好（hǎo）以下准备工作（zuò）。一是在（zài）项目开发或收购（gòu）阶段加强对基础设（shè）施（shī）资产合法合规性的重视，提高相关资质和手（shǒu）续的完备程度（dù）。二是有序做（zuò）好资产及运营管理人（rén）员独立性的建设，更好保证运营管理的（de）连（lián）续（xù）性和稳（wěn）定性。三是适度搭建项目（mù）公司杠（gàng）杆，以较低资金占用完成项目投资建设，并（bìng）为公（gōng）募REITs搭建“股+债（zhài）”架构、形成税盾合（hé）理避税奠定基础。 

下一（yī）步工（gōng）作打算 

持续提升（shēng）存量（liàng）资产经营（yíng）能力。严格按照公（gōng）募REITs发行要求，做好资产梳理、资产整合、重新定位、改造提升（shēng）等存量资产经营（yíng）各环节工作，通过（guò）公募（mù）REITs提升市场回（huí）报水平，保（bǎo）障（zhàng）投资人权益（yì）。 

持续打造（zào）多元资产（chǎn）上市平台。依托监管部门鼓励REITs发行上市（shì）的利好政策，推进（jìn）高速（sù）公（gōng）路、仓储物流、消费基（jī）础设施和保障（zhàng）性租赁住房资产的公募REITs上市，持续探索港口等类型（xíng）资（zī）产的境内公募REITs平台搭建（jiàn）。同时，进一步打通资产从培育（yù）到上市的全链条，实现“投—建（jiàn）—融—管—退”闭环，深（shēn）度挖掘（jué）资本市场价值（zhí），更好助力我（wǒ）国公募REITs市场繁荣发（fā）展。

树立轻资产运营品牌。借助公募REITs公开上市属性，着力打（dǎ）造旗下各板（bǎn）块资产运营（yíng）主体平台，完善资产运营主体对外（wài）输出运营（yíng）管理的路径与能力，进一步增厚集（jí）团轻资产运（yùn）营管理收益，拓（tuò）展集团（tuán）资产管（guǎn）理规（guī）模。